首页| 收藏| 手机版| 电脑版
首页 公司简介 服务项目 零售动态 经营管理 典型客户 人才招聘 在线留言 联系我们
  中国百货业发展报告:50%受
  万达做好文旅产业并非易事
  全球最大购物节如何探索出新
  深圳万象城:12年商业地标进
  多家百货进入品牌调整期 商
  大时代微创新 2016年中国零
  解析:2016实体店即将重新崛
  打造社区商业便民生活圈 加
  互联网消费时代 商业地产未
  北京蓝色港湾运营策略分析
  社区商业项目如何提高粘连度
  商业品鉴之新加坡Iluna购物
  中国十大商业地产项目“最美
  实体商场不会消亡:购物中心

2018年公司的目标是做好、做透华北市。⑽鞅焙投笔谐。铝Τ晌泄詈玫纳桃倒芾碜ㄒ低哦佣Ψ芏罚』队魑簧桃迪钅客蹲嗜饲袄词易⑻负献鳎

更多>>
邮箱:418504376@qq.com

座机:0311-85126536

地址:河北省石家庄市广安大街美东国际商务中心B座12层

北京分公司地址:北京市丰台区总部基地海鹰路6号院

点击这里给我发消息
 
零售动态

当前位置: 主页 > 零售动态 >

北京蓝色港湾运营策略分析

北京蓝色港湾坐落于北京朝阳公园湖旁,项目设有高街、亮马食街、中央广场、左岸、活力城、SOLANA MALL六大功能区,是国内首家Lifestyle Shopping Center。作为拥有13万平方米商业体量的大型开放式街区购物中心,其项目动线上有何规划特色?其在业态布局与品牌引进上有何策略?其最知名的儿童业态是如何规划布局的?

 

北京蓝色港湾

项目档案
开 发 商 蓝色港湾置业 建筑面积 约15万㎡
商业面积 约13万㎡ 开业时间 2008.6.12
客户定位 18—49岁的家庭消费客群 停 车 位 2000个
项目定位 集购物、娱乐、餐饮为一体的国内首家Lifestyle shopping center
主力店 传奇时代影城、美瑞百货、全明星冰场、ZARA、美瑞百货服装馆、每克拉美钻石商场等
项目地址 北京市朝阳区朝阳公园路6号
项目动态
    ·意式咖啡CAFFE PASCUCCI中国首店亮相北京蓝色港湾
    ·丹麦儿童户外品牌Wheat 中国首店于北京蓝色港湾开幕
    ·禾绿回转寿司北京蓝色港湾店暗访 食材过期仍使用
 

北京蓝色港湾区位分析

区位分析

蓝色港湾核心消费区5公里半径范围内,周边汇集CBD、三里屯、燕莎、丽都四大商圈,商业氛围浓厚,是北京经济最发达的区域。

项目处于东四环、机场高速路、东三环、农展南路所环绕的区域内,地理位置优越;三环路、四环路、地铁10号线、地铁14号线及多条城市主干道形成十分便捷的交通网络。

项目周边成熟的第一、第二使馆区和第三使馆区,大量外籍人士常年生活工作在此,每年大约有3000多万人次的外国人士进入该区域进行购物、餐饮、住宿、休闲、会展、娱乐等项活动。

蓝色港湾是位于亚洲最大的城市公园——朝阳公园西北湖岸的欧式商业小镇,其面临朝阳公园水体及绿地,景观资源良好。

 

周边配套

住宅客群:周边汇聚京城最早的高档外销公寓,如碧湖居、清境名湖等,已经形成北京高收入人群居住圈。

医疗配套:周边有朝阳医院、建国医院、北京军区总医院分院等医疗配套,此外还有类似和睦佳国际医院等,医疗配套设施相对齐全。

教育配套:有团结湖幼儿园、芳草地小学、五十五中、北京爱迪学校、北京国际学校、世青中学、京西学校、北京英国学校、北京伊顿国际幼儿园等,其中不少为国际性学校。

商业配套:周边有女人街,北侧有燕莎友谊商。鞑嘤刑窖蟀倩、蓝岛商厦、雅秀服装市场等。

据北京交通局数据统计分析,项目所在区域日均人流量约为32万人次。

 
 
 

商业动线分析

 
 

项目商业动线呈“8”字形自成回路的内部街道系统,打破了将商业动线依照业态规划的传统手法。
“8”字形回路形成了大量的沿街商业,有效避免了死角店铺的产生,零售、餐饮、娱乐等业态既集中在各自的主题区域,又在动线的节点上互相渗透。
项目主要为两层建筑,其中活力城为三层,且交通枢纽在下沉广。诓康牡缣莺头鎏萆柚媒仙,客梯8部,客货梯7部,观光梯1部,扶梯34部。

项目通过众多的连廊、台阶以及小道的设计使内外水平和垂直交通相互贯连。利用环形道路引导客流,同时在道路设计上也注重与周边建筑的尺度呼应。另在中央广场的公共通道设计了步行台阶和滚动电梯两种设计,方便消费者购物。

 

北京蓝色港湾定位与业态规划

项目定位

项目整体定位为集购物、娱乐、休闲、旅游,文化于一身的一站式体验消费场所。
客群定位:北京中高端收入人群
形象定位:蓝色的文化港湾;多彩的潮流之城
功能定位:设有高街、亮马食街、中央广场、左岸、活力城、SOLANA MALL六大功能区,注重消费者对“生活方式”的精神享受和追求。

业态规划与占比

项目按不同的区位将商业功能划分为美瑞时尚百货、活力城主题店、品牌街、亮码头酒吧街、亮马食街、中央广场等区域。其中包含70家餐饮美食,30多家儿童品牌,20多家临水酒吧以及传奇时代影城、全明星滑冰俱乐部、BHG精品超市等多种业态。

项目零售业态占比61%,餐饮业态占比17%,休闲娱乐业态占比15%,儿童业态及生活配套占比7%。业态分布合理,体现Lifestyle Shopping Center的项目定位。

 
业态 占比 主要类别
零售 61% 品牌名店、主题百货、运动休闲、艺术家饰、珠宝饰品、超市
餐饮 17% 中华美食、异域餐饮、连锁餐饮、特色餐饮
酒吧 10% 特色酒吧、主题酒吧、演艺酒吧、雪茄/红酒店
休闲娱乐 5% 多厅影院、数码影音、KTV、DISCO
儿童业态、 酒店、其它 7% 儿童游乐城、酒店、生活配套
 

注:因品牌随着诸多调整存在不可控因素,以下资料仅供参考

 

楼层规划与品牌落位

楼层 业态组合 主要类型 主力店/次主力店
L3层 儿童业态+家居 教育培训、家居家纺、儿童玩具 美瑞百货/传奇电影院/ZARA
L2层 配套服务+餐饮+零售 美容美发、化妆品、休闲装、休闲餐饮、精品店 每克拉钻石广场/优衣库/全明星冰场
L1层 餐饮+零售+百货 男女时装、钟表眼镜、时尚配饰、化妆品、休闲餐饮、百货 每克拉钻石广场/美瑞百货服装馆
M层 百货+餐饮+零售+影院 中西快餐、男女时装、饰品、化妆品、休闲装、影院、百货 宜和42°热瑜伽/美育奥福/天才宝贝
M层
L1层
L2层
L3层
 
 

特色业态分析

儿童业态——拥有北京体量最大、业态最丰富的一站式儿童城

蓝色港湾儿童城是目前北京市针对儿童业态规划最完整、体量最大的0至12岁儿童一站式成长体验地,提供自孕妈妈开始的一系列服饰、用品、食品及保健品、玩具、早教、YUYUTO儿童游乐、儿童餐饮、运动体验。蓝色港湾凭借其室内和户外相结合的特点,更适合儿童业态的发展以及商家活动的开展。引进的品牌有新加坡Motherswork、法国Orchestra童装、美国Rookie品牌集合店、七田真国际教育机构等。

餐饮业态——沿湖畔而建兼收美景、美食的双重体验

蓝色港湾左岸美食街坐落于北京朝阳公园湖畔,拥有灿烂的阳光、唯美的水景、优雅的建筑和浪漫的小径,舒适的用餐环境给人浪漫与遐想。项目近年来着力引进新元素、悦澜湾餐厅、ammo、Va Va Voom、Lets Burger、站点匹萨、金鱼居酒屋、北德风尚啤酒坊等近70家特色美食品牌,大大提升了项目知名度,有效带动客流,并成了吃货聚集地。

 

租金策略

商业名称 楼层 单层建面 业态定位 代表品牌 单店面积 租金价格
(元/月/㎡)
扣率
SOLANA 二层 约1万平米 时尚男女鞋及时尚快餐 yellow earth、eee、shark、名朗、玖柒甜品 约50-100平米 20元/天/平米 20%
一层 约1万平米 国际国内一线品牌及时尚品牌服装 tanni、GUESS、 pull and bear、promod、凌致集合店 约100-800㎡ 30元/天/㎡ 20%
M层 约1万平米 国内外快销品及精品超市 ZARA、MUJI、mothercare Motivi、欧时利 约100-600平米 25元/天/平米 20%
亮马食街     大型餐饮及时尚快餐 都太海鲜寿司、饭前饭后、天香仁合 约100-300㎡ 25元/天/㎡ 约18%
活力城     婴幼用品及美食家居 全名星溜冰场、特力屋、肯德基、ZARA HOME 约100-300㎡ 15-20元/天/㎡ 约20%
品牌街     国际国内一线品牌及时尚品牌服装 GUESS、DG、MD、慕诗、UGG 约100-300㎡ 20元/天/㎡ 20%
广场     影院 传奇时代影院 约1000-6000㎡ 30元/天/㎡ 20%

注:因品牌随着诸多调整存在不可控因素,以上资料仅供参考

 

北京蓝色港湾运营推广策略

招商策略

项目为开发商自身持有物业,全部物业只租不售。采用“先大后小”策略确定大型主力商家的进驻,并且对入驻商家的信誉、经营管理、经营产品、公司经营状况等方面进行全方位考察,在品牌选取上非常慎重。

推广策略

蓝色港湾符合自身项目特点注重借西斱节日做大型推广活动,不断举行摄影展、灯展、服装展、啤酒节、节日主题等活劢,但关键问题是,这些休闲活劢并没有不零售品牌的促销活动有效结合起来。

主题营销策略

1.以声势浩大、核心特色商霸之势,通过媒体、活动宣传等手段,进行全方位推广,让项目造成舆论效应,心中树立其时尚标杆形象,最终拉拢人气;

2.利用客户口碑传播的特点,以势带销 树立项目形象,以形象带动招租,提高项目知名度;

3.高举品牌形象 ,推广手段多与SP活动,如商场特卖会,啤酒节等。竖立项目高姿态形象。倡导生活方式、形成特有的项目文化。

蓝色港湾灯光节

蓝色港湾灯光节是以灯光为基础元素,由灯光景观、灯光作品、灯光表演、落地活动组成。一年一届,现已举办了七届,每年都以不同主题为大家带来震撼的视觉盛宴,给冬季的北京带来不一样的视觉冲击和无限的欢乐。吸引各地游客前往观看,已成为一个文化旅游的新地标、都市新名片。



 

北京蓝色港湾规划设计

项目由19栋2至3层的欧式建筑组成。按不同的区位,商业功能划分为Solana mall、儿童城、品牌街、亮马食街、亮码头酒吧街、中央广场等区域。
高街:是品牌街开放式的街区,每一家店铺装修为欧式风格,多是高档时尚品牌旗舰店;
亮马食街:主要是中式的中高端大型餐饮,拥有很好的景观资源;
左岸:面向朝阳公园湖的地块设计成湖畔吧街,打造出威尼斯水边显时尚、文化气息的水畔酒吧街;
中央广。项目核心地带是下沉花园广场供消费者游玩还有大型的提供给商家和做一些做活动的地方;
活力城:休闲运动品牌聚集地,并且设有大型室内滑冰场集运动、休闲、购物于一体;
SOLANA MALL:聚集流行潮品,主要吸引年轻一族,并有美瑞百货主力店。

外立面设计
水景设计
园林景观设计
导视设计

蓝色港湾整体为欧式古具建筑,米色系的石材墙面与优雅气质的拱形门廊、辉煌庄严的尖顶建筑错落有致,精细的铁艺装饰、富丽堂皇的彩色玱璃窗彰显着欧洲风格的繁华与富庶气息。

 

北京蓝色港湾项目亮点

国内首个Lifestyle Shopping Center

项目建设前期访遍全球购物中心,引入风靡全球的“Lifestyle Shopping Center”商业。基于朝阳区优越的地理位置和朝阳公园的天赋景观优势,浓郁的国际化商业氛围等,SOLANA蓝色港湾具备了一个典型的Lifestyle Shopping Center所需的所有条件,将项目打造成国内首家集购物、娱乐、休闲、旅游,文化于一身的Lifestyle Shopping Center。作为首个Lifestyle Shopping Park的SOLANA在建设过程中不仅深化了lifestyle Shopping Center的种种优势,又在此基础上更进一步,更加贴合了消费者在物质和精神层面的需求,为消费者提供一个一站式体验消费场所。

 

北京独家拥有欧洲小镇景观与湖景景观的购物中心

项目由19栋2-3层的欧式建筑组成,以巴洛克式的建筑为主体,巨幅的时尚品牌广告与建筑形式融为一体,独具特色的欧式建筑和漂亮典雅的街区设计吸引大批摄影爱好者;同时项目坐拥朝阳公园北湖北岸、西岸,拥有独家水景景观,沿湖畔设立美食街、品牌街等业态,打造出独家自然景观购物环境。

 

儿童业态独具特色,拥有北京体量最大、品类最丰富的儿童城

蓝色港湾儿童城是目前北京市针对儿童业态规划最完整、体量最大的0-12岁儿童一站式成长体验地。其儿童业态借助独立的建筑体,形成浓厚的儿童氛围,且构成品牌级次较高,几乎全部为国际进口品牌,其中来自英国的儿童零售集合店mamas & papas、mothers work是国内首家,搭配中央广场小火车、全明星冰场等,成为蓝色港湾最具代表性业态之一。

 

附录:

项目开发背景

开发商北京蓝色港湾有限公司于2004年9月29日,成功以10.08亿人民币竞得了朝阳公园“蓝色港湾商业配套设施”项目用地,开发蓝色港湾国际商区·SOLANA商业中心项目。蓝色港湾国际商区地处朝阳公园商业圈,毗邻燕莎商圈和CBD商业中心,是北京最具有消费能力的居住和办公区。 蓝色港湾国际商区·SOLANA商业中心位于朝阳公园西北角,是北京市及朝阳区两级政府确定的重点项目,和2008年奥运会重点服务项目,还被确定为北京市创意文化产业基地。基于以上特点,蓝色港湾项目这个集观光、休闲、旅游等为一体的都市娱乐项目应运而生。建设内容及规模:该项目占地11.2公顷,建筑面积7.5万平方米(其中地上6.5万平方米,地下1万平方米),是集酒吧、餐饮、商业和娱乐为一体的综合性项目(其中酒吧20000平方米,餐饮15000平方米,娱乐15000平方米,商业15000平方米)。建筑控制高度为9米,控制层数为三层。2008年6月开始对外试营业。

 

SOLANA蓝色港湾国际商区访遍全球购物中心,引入风靡全球的“Lifestyle Shopping Center”商业,并将其与北京消费趋势相结合,倾心打造中国首家Lifestyle Shopping Park。这里不仅是与国际潮流对接的时尚风向标,更是享受阳光湖水的购物天堂和欢聚空间。

 

Lifestyle Shopping Center的研究----发展历史

1987年第一家新生活商业中心出现在美国,1987年, Poag & McEwen成立Poag & McEwen公司,并创立了他们的第一个“生活方式中心”。Poag&McEwen开发的第一个“生活方式中心”位于美国田纳西州孟菲斯城Germantown区的Saddle Creek,它的整个结构和布局采用了曲线式设计,建筑物的古典式拱门和回廊体现出一种欧洲式的典雅与传统,连同中心里的瀑布、长椅和砖铺人行道共同营造了一个优雅与舒适的购物环境,中心里的商户则是著名的品牌店和特色餐馆。它的建筑设计、环境氛围和商品构成都迎合了高收入群体的口味和追求。

 

Lifestyle Shopping Center规划特色

特色1:开放式空间的高级建筑设计,并通过瀑布、池塘、长椅、砖铺人行道、亭子等方式营造一个特定的环境和氛围;
特色2:大量拥有临街的专业零售商和餐馆;
特色3:偏重餐饮和体验业态;
特色4:目标客户多为中高端收入的人群;
特色5:购物功能多以专卖店的商业形态出现。


转自:赢商网