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零售动态

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商业品鉴之新加坡Iluna购物中心

微型购物中心在运营管理以及规划设计上有其独特的优势,新加坡 Iluma 购物中心是微型购物中心的典型代表。其商业面积仅为2.6万平方米,却很好满足了当地居民以及旅游消费者,60%的娱乐场所充分体现了其“城市娱乐中心”的主题定位。

新加坡 Iluma 购物中心

项目档案
开发商 Jack Investment Pte Ltd 商业面积 26,762㎡
总投资 1.6亿新元(约8亿人民币) 占地面积 8,920㎡
零售面积 17,205平方米 开业时间 2009-6-1
项目定位 娱乐体验型购物中心 停 车 位 321个
销售模式 出租 租金 100-300新元/㎡/月
项目地址 新加坡Bugis区维多利亚大街201号
项目动态
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区位分析

基本介绍

新加坡Iluma购物中心是一个集娱乐和零售于一体的开发项目,坐落在新加坡著名的白沙浮街区(Bugis Street),目前艺术、教育及娱乐是这一街区的主要职能。
2011年2月28日,新加坡上市房地产投资信托基金嘉茂信托(CapitaMall Trust-CMT)出资2.95亿新元(合2.31亿美元)从开发商Jack Investment Pte Ltd.手中购买了Iluma Mall。

 

区域位置与交通分析

新加坡Iluma购物中心坐落在新加坡著名的Bugis区,该区域以艺术、娱乐活动为主。靠该区域近武吉士地铁站(Bugis MRT Station),主要有Queen Street、Victoria Street、Middle Road、Rochor Road四条主要交通大道,同时该项目靠近白沙浮商业城(bugis junction)以及维也纳酒店,位于新加坡艺术中心和新加坡博物馆附近。

 

新加坡 Iluma 购物中心定位与业态规划

新加坡Iluma购物中心作为新加坡第一个城市娱乐中心,强调表演和展览空间的组合,专门针对20-30岁的年轻人士。

项目定位

定位 分析
总体定位 城市娱乐中心
主题定位 体验、娱乐型
客群定位 20-30岁的年轻人士
类型定位 娱乐微型主题Mall
经营定位 中高端时尚消费
风格定位 现代式风格
业态定位 体验式业态主力店群(餐饮+娱乐)+时尚购物

业态占比分析

新加坡Iluma购物中心60%的面积是体验场所,其中在五楼有一个电影院,由Filmgarde管理。该商场还包括舞厅,吸引年轻顾客。同时,新加坡Iluma购物中心不像新加坡典型的购物商。琁luma没有超市。该项目的娱乐业态占比5—7%,餐饮业态占比36—49%,娱乐和餐饮形成的体验性业态占比高于50%,体现Iluma购物中心作为“城市娱乐中心”的定位,生活家居/服务业态占比17-23%,时尚业态占比16—21%,主要用于该区旅游消费者和家庭消费者的基本日常。

业态占比图 娱乐中心 电影院

新加坡 Iluma 购物中心楼层规划与品牌落位

 

楼层规划

新加坡Iluma购物中心的主要布局时尚、餐饮、娱乐以及生活家居/服务四大业态,主要分布在不同的楼层。

 

品牌落位

 
业态 布局楼层
时尚业态 主要布局在1层—2层,3层也有少量的时尚品牌,主要是服饰业态和精品业态,例如有Adidas、Levi's、New look、ME等。
餐饮业态 主要布局于4楼,同时1层和5层布局了少量的轻餐饮,汇集了当地的主要餐饮品牌以及国际知名的餐饮品牌,例如:cheeky chocolates
娱乐业态 面积较大,主要布局于5层和7层,包括电影院娱乐城等,另外三层布局了一家名为K Suites的卡拉OK
生活家居/服务 主要布局于二、三层,同时在一层也有少量布局,主要是家庭日常消费品以及游客旅游相关的消费品

时尚业态的布局楼层

餐饮业态的布局楼层

生活家居/服务业态的布局楼层

娱乐业态的布局楼层

三层:k suite(Karaoke),五层:Filmgarde Cineplex、Arcadia,七层:The Joyden Hall、Tornado

 

租金分析

新加坡Iluma购物中心租金为10—30新元/平方英尺/月(约合100—300新元/平米/月),最高租金达50新元/平方英尺/月。每天能够接待访客6—8万人次。由于该购物中心为微型购物中心,因而在运营管理上有相对的优势。

注明:该项目租金为2011年租金状况,仅供参考

新加坡 Iluma 购物中心规划设计特色

 

外立面规划

 

新加坡Iluma购物中心外立面是极具艺术感的水晶网外墙立面,是由小面的像宝石似的物体组成,在白天闪闪发光,到了晚上则发出绚丽夺目的色彩。

 
新加坡Iluma购物中心的外立面
 

外立面是水晶媒体墙立面,将节能灯泡置入定制设计的反射镜,由软件控制。水晶媒体墙立面被建筑师处理成堆叠的、波浪起伏的条带,或重叠,或退让;而空隙空间形成悬伸的花园和露台

 
新加坡Iluma购物中心的外立面夜景
 
 
橘红色的外立面景观照明 购物中心外立面 宝石聚碳酸酯材料的外立面

新加坡Iluma购物中心的外观是宝石聚碳酸酯材料,这些材料构成了水晶网,不仅给了Iluma动态表达自己和动态地应对不断变化的内部活动的能力,而且可以使建筑物闪闪发亮。并且在建筑物的凸面还有嵌入式灯具。

建筑空间分析

 
与外部的空间链接:建筑室内活动围绕中央空间分三层布置
三层空间分析:
首层 建筑一层与周边街道形成一个连续的路网,方便行人从各个方向进入Iluma
二层 建筑二层的一座人行天桥冲出Iluma,跨越道路,在Iluma与临近的开发项目间建立一条通道
整个空间 所有通道都通向主厅,主厅是一个高40m的空间,在水平方向被分割成上下两个体量,每个体量都有各自的特色,但从视觉上看是相互关联的
内部的空间分析:主要的内部空间同样也分为三层
上下层以及屋顶层空间分析:
下层大厅 大厅提供照明和声响用于娱乐活动和表演,下层大厅主要用于小规模的专卖零售
上层大厅 上层大厅则用于各种娱乐活动分割两个空间的是一个城市广。叱鼋值20m,上面有酒吧,游戏,电影院和餐厅
屋顶活动空间 第三个主要空间是屋顶剧场和活动空间,它朝向露天葱翠的植被,屋顶平台和咖啡厅。屋顶平台中央有一个玻璃天窗,透过天窗向下可以看到中庭,在中庭向上可以看到植被屋顶

首层通向外部的空间

Iluma购物中心的内部分层

 

建筑规划设计

新加坡Iluma购物中心的外立面夜景

Iluma是由新加坡最富国际名声的建筑事务所之一——WOHA建筑事务所担任设计的。这栋建筑中,线性体块与曲线形雕塑造型体块形成了鲜明对比。

这两种建筑元素之间的交流通过建筑处理得到了强化,用充满生气的鲜艳色调赋予了线性体块生机,而曲线形雕塑造型体块则以灰白单色调包裹。因而使建筑无论从哪个角度看去,都会给人一种生机勃勃的感觉。从而为商场制造生气,提高消费者购物的欲望和心境。

 

建筑内部细节设计

 

Iluma购物中心的内部布置较为活泼,各种业态交叉却不显杂乱,店面的深色,调如上图红色内部店面和深咖啡色的中庭铺位,搭配乳白色墙面不但不显突兀,反而一深一浅中和具有融合性。

 
 
Iluma购物中心的内部
 

景观设计

 

新加坡Iluma购物中心顶层空间中露台和屋顶平台上有葱翠的植被,在此顾客可以在品尝美食和咖啡的同时,也可欣赏到Ibiza和Bali风情。从附近建筑的较高楼层可以看到屋顶花园,同时在屋顶花园上有宁静阴凉的座位区,其间点缀着艺术和媒体元素。

 

新加坡 Iluma 购物中心运营管理优势

投资总额相对较低

开发环节资金压力相对较。钅康耐蹲史缦障喽越系,有利于企业进行风险管控

建设和招商周期相对较短

有利于迅速开业投入运营,产生现金流和实现盈利

项目的业态涵盖范围

项目的业态涵盖范围相对有限,有利于简化建筑设计和招商管理,后期运营管理的难度也相对较小

商业运营灵活

购物中心较。擞榛,经营策略易调整

消费需求掌控力高

对项目核心辐射圈内的潜在消费需求掌控力高,可以制订有较强针对性的经营策略

培育期短

其项目培育期相对较短,租金提升空间较大,项目估值提升速度较快,有利于企业进行资本运作

新加坡 Iluma 购物中心亮点分析

亮点 分析
便利交通与绿色化景观设计 项目靠近地铁站,交通较为便利;建筑的露台和天台上种植了葱翠的植被,体现了现代建筑设计的环保理念
艺术娱乐提升游客吸引率 项目坐落在新加坡著名的 Bugis 区,目前这一街区的主要职能是艺术、教育及娱乐,客流量比较大。凭借其独特的建筑设计不仅能够吸引当地的顾客,而且能吸引外来此地的游客
体验性增强游客体验感 该项目是一个集娱乐和零售的城市综合体,在娱乐和购物之间能形成顾客的相互拉动。它所带给客户的不仅仅是一种购物和娱乐的需求,更是一种体验和享受
社交与活动的平台 项目中除了影院,还有舞厅俱乐部的加入,给这座城市喜欢夜生活的人士增添了一个社交和公共活动的平台
创新城市生活中心 该项目60%的面积为娱乐场所,这种业态的配比,打破了传统的“一站式购物”商业模式,而是形成了一种新的商业模式—“城市生活休闲中心”